Mietrecht – Was ist neu?

Mietrecht 2013 – Nun steht nichts mehr im Wege

Der Weg ist also frei für das neue Mietrecht. Wozu brauchen wir diese Änderungen, und was sind die Beweggründe?
Unsere Politiker haben beschlossen, dass nun auch das Mietrecht zum Klimaschutz und zur Energiewende beitragen soll. Somit wurden für energetische Sanierungen entsprechende Anreize geschaffen.
Weiterhin wurde der Versuch unternommen, Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen zu schützen und Vermieter schneller von Mietnomaden zu befreien.

Mietrecht, aufgeschlagenes BGB

© Caro-S

Was ändert sich durch das neue Mietrecht?

Die Kappungsgrenze sinkt auf 15%…

…allerdings nur in Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht. In einem solchen Fall darf eine Mietanpassung auf das ortsübliche Niveau innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15% angehoben werden. Wo Wohnungsnot herrscht wird von den Landesregierungen via Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre festgelegt.

Änderung der Mietminderung bei energetischer Sanierung

Bestehen bleibt, dass der Vermieter jährlich 11% der Modernisierungskosten als Mieterhöhung umlegen kann. Bitte sehen Sie hierzu den Beitrag „Die Mieten steigen 2013 – Notwendigkeit oder Spekulation„.
Nicht zur Mieterhöhung berechtigen die Erhaltungsaufwendungen im Rahmen von Modernisierungen. Dies steht nun ausdrücklich im Gesetz.

Neu ist, dass Mieter nun drei Monate lang Baulärm und weitere Unannehmlichkeiten über sich ergehen lassen müssen, ohne die Miete mindern zu können. Hier greift klar der Wunsch der Politiker nach mehr energetischer Sanierung (zu Lasten der Mieter). Interessant wird es dann, wenn weitere nicht energetische Sanierungen zum gleichen Zeitpunkt umgesetzt werden. Hier bleibt das alte Recht des Mieters bestehen, so dass die Miete umgehend gemindert werden kann. In unübersichtlichen Fällen bietet es sich an, Informationen bei Mietervereinen einzuholen (z.B. Mieterschutzbund e.V.).
Ein weiteres Plus für die Vermieter liegt in der Vereinfachung der Begründung einer energetischen Sanierung. So müssen keine teuren Gutachten mehr angefertigt werden, es reicht indes auf Pauschalwerte zu verweisen.

Keine energetische Sanierung ohne Anreiz. So wurde ein neuer Mieterhöhungsgrund ins Gesetz aufgenommen: die „energetische Modernisierung“. Alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung beitragen, fallen künftig unter diesen Punkt. Klimaschützende Maßnahmen (z.B. eine neue Fotovoltaikanlage mit Speisung des öffentlichen Stromnetzes) berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung.

Dem Contracting wird ein eigener Paragraf spendiert

Das Contracting, d.h. der Fremdbezug von Wärme durch spezialisierte Unternehmen, wird nun dediziert geregelt. Vorteil dieser Art des Wärmebezuges ist, dass Energie effizienter genutzt werden kann. Das wird seitens des Gesetzgebers belohnt. Mieter müssen im Vorfeld nicht mehr gefragt werden und die Contractingkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Kein Sanierungsstopp durch Härtefallregelung

Kein Stopp der energetischen Sanierung durch Härtefall. Das bedeutet das ein Sanierungsvorhaben durch den Hinweis auf eine unzumutbare Belastung nicht mehr verhindert werden kann. Die einzige Möglichkeit, eine folgende Mieterhöhung zu umgehen, besteht darin, innerhalb von vier Wochen nach Ankündigung der Maßnahmen auf besonders finanzielle Härte hinzuweisen.

Erleichterte Zwangsräumung

Neue Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung sollen für einen schnelleren Ablauf bei Räumungsklagen und zusätzlichen Schutz des Vermieters durch Sicherheiten seitens des Mieters während eines laufenden Prozesses sorgen.

Kündigung bei Verzug der Kautionszahlung

Keine Kaution, keine Abmahnung. Auch hier wird nun schneller gehandelt. Wer seine Kaution nicht bezahlt, wird nicht mehr mit einer Abmahnung über diesen Umstand informiert, sondern kann nach zwei Monaten bereits fristlos gekündigt werden.

Räumungstitel gegen Untermieter

Möchte der Gerichtsvollzieher ein Räumungsurteil vollstrecken, kann es sein, dass ihm aus heiterem Himmel eine fremde Person die Tür öffnet und behauptet der neue Untermieter zu sein. Da solche Titel nur gegen die genannte Person gelten, ist bisher der Gerichtsvollzieher unverichteter Dinge abgezogen. Das neue Mietrecht sieht hier im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahren vor, schnell einen ergänzenden Räumungstitel gegen den Untermieter zu erwirken.

Schutz vor Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaften

Münchner Modell… und Tschüss! Die Gesetzeslücke, die z.B. von Personengesellschaften genutzt werden konnte, wird nun geschlossen. Somit ist es nicht mehr möglich, im Rahmen der Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung durch das Kündigen der Mietverträge wegen Eigenbedarfes, den Kündigungschutz zu umgehen. Künftig gelten mindestens drei Jahre Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigungen auch dann, wenn Personengesellschaften Miethäuser mit dem Ziel erwerben, die einzelnen Wohnungen in Eigentum umzuwandeln. Inwieweit der Gesellschaft nachzuweisen ist, dass der Kaufgrund von vornherein zu diesem Zweck bestand, bleibt abzuwarten bzw. wird wohl von Fall zu Fall geklärt werden müssen.

Berliner Räumung wird Gesetz

Nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung sind Vermieter per Gesetz in der Lage, die Räumung einer Wohnung darauf zu beschränken, den Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Salopp formuliert wird der Mieter bei einer Zwangsräumung vor die Tür gesetzt, und der Gerichtsvollzieher wechselt das Schloß aus. Das Mobilar des Mieters verbleibt in der Wohnung, und der Vermieter übt daran ein sog. Vermieterpfandrecht aus. Der Vorteil liegt dabei in einer kostengünstigen Variante des Vermieters. So braucht dieser keine Kosten für Transport und/oder Einlagerung des Mobilars vom Mieter vorzustrecken. Bisher hat der Gerichtsvollzieher bei einer Räumung einen Vorschuss verlangt. Nun kann das Mobilar des Mieters in der Wohnung verbleiben. Hinzu kommt, dass sich die Haftung seitens des Vermieters lediglich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Zusammenfassung und keine rechtliche Beratung.

Eine Meinung:

  1. Pingback: Die große Koalition startet Projekte im neuen Mietrecht - MieteBlog.de

Deine Meinung

− 1 = 2