Die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung

Wird Wohnraum mit einer monatlichen Abschlagszahlung für die Nebenkosten vermietet, ist der Vermieter zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Der §556 der Vereinbarung über Betriebskosten und §2 der BetrKV regeln Fristen und Arten der Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Schauen wir uns die einzelnen Elemente im Detail an.

Nebenkostenabrechnung

@ Rolf Liedke

Fristen

Vorgegebene Fristen sind dazu da, um eingehalten zu werden. Ist dies nicht der Fall, kann es zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen.
Für den Vermieter gelten folgende Fristen:
– Abrechnungszeitraum (maximaler Zeitraum zur Erstellung der Nebenkostenabrechung)
Der Abrechnungszeitraum beläuft sich auf 12 Monate. Entweder das Kalenderjahr oder auch Kalenderjahr übergreifend. Wichtig ist, dass die 12 Monate eingehalten werden. Ein kürzerer Zeitraum ist möglich, und die Kosten dürfen anteilig abgerechnet werden.
– Abrechnungsfrist (maximaler Zeitraum der Abrechnungsperiode)
Die Abrechnungsfrist gibt dem Vermieter 12 Monate für die Abrechnung Zeit. Dies bedeutet, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst bis zum 31.12. des Folgejahres zugehen muss (Bsp.: Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr), um noch wirksam zu sein. Wird diese Frist versäumt, ist die Nebenkostenabrechnung unwirksam. Ein Auszahlungsguthaben für den Mieter bleibt hiervon unberührt.

Für den Mieter:
– Widerspruchsfrist
Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung wiederum 12 Monate Zeit sie zu prüfen und ggf. Einwände geltend zu machen. Wichtig ist in diesem Fall, dass die Zahlungspflicht (im Falle einer Nachforderung) auf 30 Tage beschränkt ist. Hat der Mieter den Verdacht auf eine unrichtige Nebenkostenabrechnung, ist dies dem Vermieter bei Zahlung (am besten schriftlich) mitzuteilen.

Für Mieter und Vermieter:
– Zahlungsfrist
Die Zahlung hat innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bzw. Aushändigung der Nebenkostenabrechnung zu erfolgen.

Form und Inhalt

Die Nebenkostenabrechnung muss für jedermann verständlich sein. Die angegebenen Werte sollen ohne Fachwissen nachvollziehbar sein.
Im Einzelnen:
– Gesamtkosten, alle Betriebskosten für das ganze Haus
– Verteilerschlüssel
– Mieteranteil der Betriebskosten
– Abrechnungszeitraum
– Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen
– Belege müssen nicht beigefügt werden, jedoch hat der Mieter Recht auf Einsicht (Werden Kopien verlangt, können hierdurch Kosten entstehen.)

Mögliche Fehler

– Gewerbeeinheiten bzw. gewerblich vermieteter Raum wurde nicht von der Gesamtfläche abgezogen
– Abrechnung nicht umlagefähiger Kostenarten
– Zu spät zugestellte Nebenkostenabrechnung (diese behält Gültigkeit, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die Verspätung nicht zu verschulden hat)
– Nachforderung bei Inklusiv- bzw. Pauschalmietverträgen
– Fehlende Angaben und Rechnungsrelevante Angaben
– Leer stehende Wohnungen werden nicht berücksichtigt (Kosten hierfür gehen zu Lasten des Vermieters)

Betriebskostenverordnung

Nicht alle Kosten sind umlagefähig. Genau spezifiziert wurde dies in §2 der Betriebskostenverordnung.
Betriebskosten
Aufstellung der Betriebskosten

Was kann ich als Mieter unternehmen, wenn ich unsicher bin?

Besteht der Verdacht einer nicht korrekten Nebenkostenabrechnung, so sprechen Sie Ihren Vermieter direkt an und erläutern Sie Ihre Bedenken. Evtl. kann so im kleinen Kreis schnell eine Lösung gefunden werden. Fehlen wichtige Bestandteile oder ist die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, so ist der direkte Dialog mit dem Vermieter ebenfalls die meist sinnvollste Lösung. Liegt der Verdacht einer zu hohen Forderung nahe, und der Vermieter scheint sie nicht ausreichend begründen zu können, so haben Sie natürlich auch die Möglichkeit sich Hilfe vom Profi zu holen. Anwälte, die sich auf Nebenkostenabrechnungen spezialisiert haben, oder auch entsprechende Vereine stehen Ihnen gerne zur Seite.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Zusammenfassung und keine rechtliche Beratung.

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